案情简介

A公司是甲房产的抵押权人，其在向法院请求执行甲的房产时，案外人乙提出其早在该房屋抵押前就与甲签订了以房抵债协议和房屋买卖合同，并且一直在该房屋内居住至今，故乙向法院提起了案外人执行异议之诉，请求法院停止房屋执行。

案情分析

案件争议的焦点在于乙针对该房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

乙请求停止房屋执行的法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行案件规定》）第二十八条的规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

而在本案中，且不说乙是否满足这四个条件，即使是满足了上述条件，其同样不享有排除强制执行的民事权益。

第一，甲和乙之间签订了《房屋买卖合同》和《以房抵债合同》，虽然有买卖合同，但该合同不能体现买卖双方的真实意思表示，综合两个合同来看，甲与乙签订合同的目的在于消灭双方之间的债权，以房抵债仅是债务人履行债务的变通方式，基于此，在案涉房屋未完成权属登记的变更手续之前，乙只享有未来以房抵债的债权请求权，并不享有优于其他债权的利益。

第二，根据不动产物权变动登记公示原则，乙并非案涉房屋登记的所有人，而A公司已经对案涉房屋进行物权登记取得了抵押权，因此本案应适用《执行案件规定》第二十七条，即“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。

最终，法院驳回了乙的全部诉讼请求。

律师说法--《执行案件规定》第二十七条的例外情形

案例中之所以适用《执行案件规定》第二十七条而非二十八条，是因为第二十八条并非第二十七条所提到的例外情形。《执行案件规定》第二十八条的规定旨在保障一般不动产买卖合同关系中无过错买受人的物权期待权，其本质上仍属于债权，虽然优先于普通债权，但劣后于担保物权。

那么哪种权利属于例外情形呢？

商品房消费者的物权期待权。《执行案件规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称《九民纪要》）第126条提到了“商品房消费者的权利与抵押权的关系”，即“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”

上述规定既明确了为保障商品房消费者生存权，满足条件的商品房消费者可以享有足以排除强制执行的民事权利，又指出了一般的房屋买卖合同的买受人不适用上述处理原则，即按照《执行案件规定》第二十八条规定提出的执行异议不能对抗抵押权。

《九民纪要》中提到的2002年通过的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）现今已失效，最新的是2023年通过的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》。

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号，自2023年4月20日起施行）

河南省高级人民法院：

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题，经研究，批复如下：

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

相较于已经失效的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号），新出台的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）明确了商品房消费者拥有的“房屋请求权”与“价款返还请求权”优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。并且如果商品房消费者只支付了部分价款，此时拥有选择的权利，即只要在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款，仍可享有上述优先权。

综上，权利的顺位关系是商品房消费者的物权期待权>建设工程价款优先受偿权>抵押权>一般房屋买卖合同买受人的物权期待权>一般债权。

此外，需要注意的是建设工程优先受偿权本质上是以建设工程的交换价值担保工程款债权的实现，其只是一种顺位权，本身并不能达到阻却执行的效果。案外人不能以其对该建设工程享有优先受偿权为由提起执行异议之诉要求停止执行，而只能在执行程序中向执行法院提出优先受偿的主张。如果执行法院以案外人不享有优先受偿权为由对其主张不予支持的，由于优先受偿权属于主债权的从权利，需要在主债权确定、且符合优先受偿权条件的前提下方可行使，故案外人可以另行提起诉讼主张实现建设工程优先受偿权。案外人提起诉讼的，执行法院应当中止执行。同样的，担保物权是以担保财产的交换价值担保债权的履行，同样不享有排除强制执行的效力。

本文作者：道同律师—徐华勇、汪彬彬（实习律师）