案情简介：王某在看到某开发商对外宣传其开发的某小区商品房一楼房屋自带院子后心动不已，遂前往项目售楼处了解，在看到沙盘模型展示的一楼各户均有院子以及销售人员满口承诺后，很快便签订了《商品房买卖合同》。但待到实际交付时，双方却产生了分歧。原来，王某所购买的一楼房屋并没有独立的院子，而是与一楼其他房屋连成一片的公共绿地，其仅享有与其他业主一样的使用权。王某与一楼其他业主多次与开发商沟通协商始终无法达成调解，开发商仅能协助业主用半米左右高度的绿植作分隔，不仅不确保长久性，更不确保私密性和安全性，王某无奈诉诸法院，要求赔偿损失。

争议焦点一：开发商是否可以决定将一楼带的院子，交由一楼业主专有使用？

律师解答：不具有独立产权的院子属于小区全体业主共同共有，开发商无权承诺某一业主享有专有使用权。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

争议焦点二：开发商是否有权利用围栏等方式为一楼业主圈出独立院子供一楼业主单独使用？

律师解答：如果建筑区划中没有所有权的规定，开发商在与业主签订合同时也没有明确规定小院的所有权，那么小院属于小区所有业主。开发商单独出售或捐赠无效，因为开发商无权处分。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

争议焦点三：如开发商实际交付的与销售时一楼带独立院子的承诺不符，是否构成违约？

律师解答：构成违约。本案中开发商在销售和宣传过程中对在售的一楼商品房作出了明确的相关说明和承诺，且对买受人签订商品房买卖合同及愿意支付的购房款有重大影响，后期协商过程中仅采取半米左右高度的绿植做分隔，并不能确保买受人作为一楼业主的专有使用权，更无法保证私密性和安全性，因此开发商实际交付的房屋与承诺及合同约定不符，应当承担违约责任。

法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

争议焦点四：如构成违约，买受人如何主张赔偿损失？

律师解答：一般买受人购买该一楼房屋是基于开发商承诺一楼带院子,然实际交付的房屋并无院子,其实际价值明显低于开发商承诺及合同约定的带院子的房屋,给买受人造成了实际的经济损失，买受人有权要求退还差额部分的购房款。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

本文作者：道同律师   胡静